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Comment évincer un locataire, légalement

Signifier un avis écrit valide, respecter le délai, puis demander une décision au tribunal. Sauter une étape — changer les serrures, sortir les biens, couper les services — transforme un dossier que vous gagniez en dossier que vous perdez, souvent avec des dommages contre vous.

L’ordre des étapes

L’éviction est une procédure à séquence fixe, et intervertir les étapes est l’erreur la plus coûteuse en immobilier résidentiel.

Établir un motif valable. Ne pas apprécier le locataire n’en est pas un.
Signifier un avis écrit conforme, sur le formulaire officiel s’il en existe un.
Le remettre d’une manière admise, et garder une preuve.
Attendre tout le délai. Déposer trop tôt recommence habituellement la procédure.
S’adresser au tribunal, payer les frais, se présenter avec ses preuves.
En cas de décision favorable, passer par un huissier. Jamais soi-même.

Pourquoi les demandes sont rejetées

Beaucoup de demandes sont rejetées sur la seule forme, sans que le tribunal se penche sur le fond. Ces motifs reviennent constamment, et tous sont évitables.

Le mauvais formulaire, ou le formulaire officiel non utilisé.
Un délai mal compté d’un ou deux jours.
Une signification faite d’une manière non admise, ou sans preuve.
Un motif vague : « non-respect du bail » sans dire quelle clause ni ce qui s’est passé.
Un montant qui ne correspond pas au registre, ou qui inclut des frais non permis — les frais de retard sont interdits au Québec et en Ontario.
Accepter le loyer après l’avis, ce qui peut y renoncer.

Ce que cela coûte réellement

Les frais de dépôt sont modestes. Le vrai coût, c’est le temps : des semaines ou des mois de logement occupé sans paiement, vos heures, et l’aide juridique.

C’est pourquoi une entente de départ négociée, écrite et datée, revient souvent moins cher que de gagner.

Avant de signifier quoi que ce soit

Une courte pause ici évite des mois plus tard.

Vérifiez que votre registre est exact : chaque paiement, chaque date, chaque solde.
Relisez la clause du bail sur laquelle vous vous appuyez.
Exposez le problème au locataire par écrit, une fois, avec une échéance.
Confirmez le délai et le formulaire actuels auprès de votre organisme.
Vérifiez que le bail est bien visé par le régime résidentiel.

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Vérifiez les règles chez vous

Les règles de location sont fixées par votre province ou votre État, et elles changent. Nous n’énonçons pas le droit nous-mêmes — voici les organismes qui le font. Chaque lien ci-dessous a été ouvert et vérifié.

Canada

États-Unis

Questions fréquentes

Puis-je changer les serrures si le locataire ne paie plus ?

Non. Les verrouillages sont interdits presque partout et vous exposent à des dommages, peu importe le montant dû.

Combien de temps prend une éviction ?

Le délai de l’avis plus l’attente au tribunal, qui varie beaucoup. Votre organisme publie les délais courants.

Puis-je évincer pour reprendre le logement ?

Généralement oui, et c’est l’un des motifs les plus encadrés. Le Québec prévoit des indemnités et sanctionne la mauvaise foi.

Puis-je facturer des frais de retard ?

Cela dépend du lieu, et ce n’est pas universel : le Québec et l’Ontario les interdisent sur un bail résidentiel.